"Яндекс" идет в девелоперы

 "Яндекс", не дожидаясь окончания договора аренды площадей в бизнес-центре "Красная Роза" в престижном московском районе Хамовники, рассматривает возможность построить к 2021 году собственное офисное здание.

Интернет-холдинг намерен договориться с девелопером, который возьмет на себя все заботы о стройке. По информации "Ъ", сейчас компания ведет консультации по этому вопросу с О1 Properties семьи Бориса Минца. Не исключено, что новая недвижимость обойдется "Яндексу" минимум в 12 млрд руб.

"Яндекс" изучает возможность строительства офиса под собственные нужды, рассказали два источника "Ъ" на рынке недвижимости. "Необходимость в этом возникла в связи с тем, что в 2021 году заканчивается договор аренды почти 54 тыс. кв. м в бизнес-центре "Красная Роза" (этот объект у станции метро "Парк культуры" принадлежит KR Properties.— "Ъ")", — говорит собеседник "Ъ", знакомый с планами компании. По его словам, "Яндекс" планирует найти девелопера, который займется строительством: у него затем интернет-холдинг выкупит эти площади (такая схема называется built-to-suit). По данным собеседника "Ъ", сейчас "Яндекс" консультируется по этому вопросу с О1 Properties семьи Бориса Минца, который может выступить девелопером проекта. В О1 Properties от комментариев отказались. Представитель "Яндекса" заявил, что компания прорабатывает разные сценарии размещения сотрудников в Москве, но ни по одному из возможных вариантов детали не раскрываются. У "Яндекса" есть опыт взаимодействия с О1 Properties. Некоторые структуры интернет-холдинга, включая "Яндекс.Вертикали" и часть сотрудников сервиса "Яндекс.Такси" находятся в бизнес-центре "Аврора" у Павелецкого вокзала, которым управляет О1.

"Яндекс" не первый год ищет идеальное помещение для сотрудников. Три года назад компания продлил с KR Properties договор аренды, увеличив арендуемую площадь в "Красной Розе" почти на 40%. Позже холдинг договорился с собственником бизнес-центра о выкупе семи офисных зданий в деловом квартале, общей площадью 80 тыс. кв. м. Сделку оформляли больше года: предполагалось, что холдинг получит недвижимость и долги владельца на сумму $490 млн, а собственник KR Properties Александр Клячин станет акционером интернет-компании. В итоге "Яндекс" решил отказаться от такой схемы, объяснив это изменившимися рыночными условиями. Интернет-компания осталась арендатором в "Красной Розе", но не скрывала, что может переехать, когда договор закончится. В декабре 2016 года "Яндекс" объявил об аренде 10 тыс. кв. м в бизнес-центре "Аврора".

По словам руководителя направления внутренней отделки помещений CBRE Павла Якимчука, выбор между арендой офиса и строительством собственного объекта зависит от внутренней стоимости денег для компании. По его мнению, "Яндексу" важнее получить здание, полностью соответствующее собственным требованиям. Он оценивает расходы на строительства офиса для интернет-компании в 150 тыс. руб. за кв. м с учетом высоких требований к инженерной инфраструктуре и особенных потребностей в мощности сетей, но без учета стоимости участка и подведения коммуникаций. Если потребности компании в площадях по-прежнему остаются в пределах 80 тыс. кв. м, то объем инвестиций может составить минимум 12 млрд руб., или около $210 млн по текущему курсу ЦБ.

На офисном рынке Москвы классический built-to-suit почти не встречается, в отличие от складского сегмента, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Он вспомнил один пример, и тот неудачный. "Бизнес-центр Sky Light (девелопер "Галс Девелопмент", принадлежавший тогда АФК "Система".— "Ъ") строился под нужды Siemens. Но застройщик не уложился в бюджет, попросил дополнительное финансирование, а заказчик отказался его предоставлять",— напоминает господин Лосюков, добавив, что в результате длительных судебных разбирательств сделка была расторгнута. Чаще встречается альтернативная схема built-to-suit, когда компания строит под якорного арендатора. Так, например, ИКЕА строила площади в бизнес-центре в Химках под учебный центр автоконцерна Ford.