"Дочка" "Ростелекома" продает недвижимость недалеко от Кремля

ПАО "Центральный телеграф" (дочерняя структура ПАО "Ростелеком") выставило на продажу офисно-технологическое здание между Никитским и Газетным переулками недалеко от Московского Кремля. Стартовая цена составляет 2 млрд руб. Здание собираются продавать на открытом аукционе. По оценкам аналитиков, начальная цена объекта несколько завышена.

"Дочка" "Ростелекома" продает семиэтажное офисное здание общей площадью 12 тыс. кв.м за 2 млрд руб. Выставленный на продажу объект был построен в 1978 г. Он расположен по адресу: Никитский переулок, д. 7, стр. 1., по соседству с историческим зданием Центрального телеграфа

"Здание "Центрального телеграфа" в Никитском переулке будет продано на открытом аукционе, организованном на торговой площадке "Сбербанк-АСТ", с участием крупнейших консультантов по привлечению потенциальных покупателей на актив, таких как Colliers, JLL, Knight Frank, Cushman & Wakefield, CBRE, Kalinka Group", - рассказал вице-президент, административный директор "Ростелекома" Дмитрий Куракин.

Заявку на участие в аукционе можно подать с 23 августа по 12 ноября 2018 г. Закончится рассмотрение заявок 14 ноября, а торги пройдут 15 ноября 2018 г. Шаг аукциона составит 0,5% от начальной цены лота, или 10 млн руб. Размер обеспечения заявки (задатка) на площадке составит 150 млн руб.

В документации, приложенной к процедуре, указано, что половину общей площади здания после его продажи продолжит арендовать сам "Ростелеком", его дочерние структуры (ООО "Центр хранения данных" и ООО "РТК Информационные технологии") и другие компании.

В настоящий момент портфель недвижимости "Ростелекома" насчитывает около 20,8 тыс. объектов, что составляет более 8,3 млн кв.м. Напомним, что в начале 2017 г. "Ростелеком" совместно с ПАО "Сбербанк" создали в форме совместного предприятия фонд по управлению недвижимостью, находящейся в собственности "Ростелекома" (см. новость ComNews от 26 января 2017 г.). В пресс-службе "Ростелекома" сообщили, что СП в продаже указанного здания не участвовало.

Представитель пресс-службы "Ростелекома" добавил, что компания выставила ряд объектов на рынок, в том числе через Российский аукционный дом. Согласно разделу сайта "Ростелеком Недвижимость", продаются еще три объекта - здание, помещение и квартира - стоимостью от 35,5 млн до 561,6 млн руб. в разных районах Москвы. "Сейчас идет экспозиция, на это всегда требуется время, потому что есть довольно большие и дорогостоящие объекты. Объекты представляют собой бывшие АТС, комплексы административно-производственных зданий, помещения", - рассказал он.

По оценкам УК "Велес Траст", цена указанного здания составляет от 900 млн до 1 млрд руб., включая НДС. Генеральный директор УК "Велес Траст" Дмитрий Осипов перечислил пять факторов, которые влияют на стоимость этого объекта недвижимости. Во-первых, арендопригодная площадь около 8 тыс. м., во-вторых, по условиям конкурса необходимо заключить договор обратной аренды по нерыночной ставке 2290 руб. за 1 кв.м. в год, в том числе НДС, на 1624 м. В-третьих, рыночная ставка аренды за этот объект не превышает 21 тыс. руб. за 1 кв.м в год, в том числе НДС. В-четвертых, расходы на эксплуатацию составят около 3000 руб. за 1 кв.м в год. В-пятых, чистый доход до налога на прибыль составит около 100 млн руб. в год.

По данным аналитика ГК "Финам" Алексея Коренева, начальная цена, заявленная "Ростелекомом", достаточно точно отражает реальную стоимость данного объекта с учетом его чрезвычайно выгодной локации, качества самого строения и возможной востребованности со стороны потенциальных покупателей. "Мы полагаем, что если в ходе торгов и произойдет снижение цены, то вряд ли оно будет существенным", - ожидает аналитик.

По мнению, Дмитрия Осипова, покупка здания в Никитском переулке может быть интересна рантье с последующей сдачей в аренду офисов либо компании под собственный офис в центре Москвы. "Варианты покупки под редевелопмент не рассматриваются, так как по данным документов, размещенных на торговой площадке "Сбербанк-АСТ", в здании расположено убежище, а также предлагается заключить договор купли-продажи с последующей обратной арендой", - поясняет специалист "Велес Траст".

Алексей Коренев предполагает, что здание, расположенное на главной улице Москвы, где наблюдается колоссальный туристический поток, может быть интересно отельерам высшей ценовой категории. "Использование подобной недвижимости в качестве гостиницы категории "5 звезд" и выше, расположенной в данном месте, практически наверняка будет оправдано с финансовой точки зрения", - полагает он.

Притом самому "Ростелекому", по мнению аналитика "Финама", офисно-хозяйственное здание в самом центре Москвы не столь необходимо. Ведь для решения соответствующих задач подойдет куда более дешевая недвижимость в отдаленных от центра города районах.

Алексей Коренев также не исключил, что здание может быть выкуплено какой-либо крупной корпорацией в качестве офисного. Однако, по его словам, с экономической точки зрения это будет малооправданно. "Разве что ради престижа, но сейчас не те времена: большинство даже очень крупных компаний стараются не тратить средства впустую", - добавляет аналитик.